2019.11.08

Az új építésű lakások problematikája

    Új építés, szemfényvesztés? Korábban már foglalkoztam az új építésű lakások jogi problematikájával. Sajnálatos aktualitása miatt azt hiszem itt az ideje ezt a témát újra elővenni!
- "Új lakás vagy használt lakás?"
Ez a kérdés újabban megint gyakran előkerül. Dübörög ugyanis kis hazánkban a lakásépítési kedv (hogy miért, mennyire és meddig, no meg hogy mi ennek az ára, az megérne egy külön cikket, de nem kívánok sem politizálni, sem elvenni bárki életkedvét), így az építési vállalkozók öntik rá a piacra az új építésű lakásokat. Pontosabban az épülő lakásokat. Amikor valaki felhív, hogy "ügyvéd úr, szeretnék lakást venni, tud segíteni?", az első kérdésem (görcsbe szoruló gyomorral), hogy új lakást vagy használt lakást? Aztán amikor elhangzik a bűvös szó, hogy "újat", akkor nagyon sóhajtok és röviden összefoglalom a véleményem: "NE!" És aztán indul egy cirka fél-egy órás beszélgetés, több-kevesebb vergődéssel, amikoris az áldozat (az ügyfelem, aki rövidesen már nem lesz az ügyfelem) megpróbál meggyőzni arról, hogy mennyire jó ötlet számára megvenni ezt vagy azt a lakást, amibe egyből beleszeretett (igen, a tervbe, mert egy sáros munkagödörbe vagy egy földkupacba többnyire azért nehéz beleszeretni), hogy aztán az észérvek hatására előbb elveszítse a lelkesedését, aztán rájöjjön, hogy a szerelem drága dolog, míg végül kedvét elvesztve feladja, hogy meggyőzzön. (Miközben jó eséllyel rám haragszik, mert összetörtem az álmait, ezért többet nem lesz az ügyfelem. De nekem legalább a lelkiismeretem tiszta marad.) És aztán egy nap múlva csörög újra a telefon, ugyanaz az ügyfél hív, hogy beszélt a vállalkozóval és az mindent megválaszolt, meg megígért, és "ügyvéd úr, ugye...", meg "ügyvéd úr, írjon olyan szerződést, ami engem megvéd". És nem érti, hogy nem tudok. Nem azért mert hülye vagyok, hanem azért mert tényleg nem tudok, a szerződés ugyanis csak egy papír, ami ugyan alkalmas bizonyos dolgokra, de nehéz visszaváltoztatni régen elköltött milliókra, meg még tégla se lesz belőle, ha elfogy. Így aztán a végeredmény végül ugyanaz, mint az előző nap, a kérdés csak az, hogy harmadnap is lesz-e egy "ugye..." kezdetű és "azt is megígérte..." folytatású hívás, vagy saját magát is szégyellve az ügyfél (aki már nem ügyfél többé) rám nem hallgatva megvegye végül álmai új lakását. Elkészíttetve a szerződést egy derék és lelkes (többnyire ártatlan) ügyvéd kollégával, aki persze az építtető ügyvédje (mert azok ragaszkodnak ám hozzá), így vagy elmondja a kockázatokat, vagy nem, vagy tesz a szerződésbe biztosítékokat, vagy nem, vagy egyensúlyban van a szerződés vagy nem, de tulajdonképpen teljesen mindegy, mert a kérdés csak az, hogy ha baj van, akkor mennyire teszi majd szét a kezét. (Nem kell meglepődni, amennyire csak tudja.) Aztán a lakás végül vagy elkészül vagy nem - és ez csak az egyik gond, mert ha el is készül, akkor is milyen lesz és vajon lesz-e, aki a kisebb, de inkább nagyobb hibákat kijavítja, lesz-e vajon, aki felveszi majd a telefont, ha mégis baj van és a szomszéd kislány beszéde áthallatszik a falon, vagy éppen a hőhidak miatt penészesedik a fal... Mert mi is egy új lakás? Kimondom: egy szerencsejáték. Mint amikor a pirosra és a feketére is feltesszük a pénzünket, aztán pörgetünk, pörgetünk, pörgetünk, míg jó eséllyel (ha túl sokat pörgetünk) végül jön a nulla... Ez lehet így nagyon negatívan hangzik és se füle se farka, de nézzünk csak a mélyére. Sajnos kevés az a magyar építési vállalkozó, aki igazán tőkeerős és kizárólag saját forrásból épít. Ez ugyanis egyszerűen nem éri meg, mert lassú a kipörgés, sokat áll a pénz, így kevés a haszon. Pénzt pedig csak pénzből lehet csinálni! Ilyenkor jön a projekthitel és bár a telket még többnyire a vállalkozó fizeti, a ház már a bank pénzéből épül, aminek eredményeként a bank rá is teszi a jelzálogjogát az egész ingatlan-együttesre, sőt a vevői befizetések (vételár részletek) is sokszor már egyenesen a bank számlájára kerülnek befizetésre, mint óvadék (azaz baj esetén a bank viszi, nem adja vissza se nekünk, se a vállalkozónak). No persze nincs nagy baj, ha az építkezés időben halad, mert akkor a felvett bakhitelből és a vevők által befizetett vételár részletekből (ami sokszor a foglaló) jut is marad is, van miből fizetni a vállalkozó számára az esedékes banki részleteket, no meg finanszírozni az építkezés. A gond akkor van, ha a kivitelezés csúszik! És igen, manapság a kivitelezés bizony csúszik: nincs munkaerő (nemhogy szakképzett, de még a segédmunka is), vagy ha van, akkor bizonytalan a szakmai hozzáértése és drága. Európában pedig általános építőanyag hiány van, így annak is felment az ára. Így szépen csúszik minden, esetenként hónapokat, néhol már éveket, ami pedig 1,- Ft volt, az a végére már 2,- Ft. Sőt ezen túl még az ingatlanok ára is felment mostanság, így a vásárlási kedv is nyilván megcsappant (nem, nem azért mert "dübörög a gazdaság és az emberek hosszabb időre mentek nyaralni", mint ahogy egyik miniszterünk ezt indokolta idén szeptemberben), sok tehát az eladó üres új lakás. És a bank bizony nem vár, a törlesztést fizetni kell, akkor is ha nincs kész a ház, akkor is ha nincs vevő! Na erre persze először ott van az építésre felvett projekthitel maradéka, aztán jön a már régen zsebre tett haszon, végül pedig jön a vevők által más ingatlanra fizetett vételár részlet. És így végül éppen a továbbépítéshez szükséges pénz fogy el! A gondot aztán tovább tetézi, amikor (mert ilyen a magyar) párhuzamosan több építkezés is fut és a később kezdett építkezés vételáraiból fizeti a vállalkozó a korábbi építéseket. Mint egy szép piramisjáték, csak lakásokkal és vételár részletekkel, míg végül az utolsónak se pénz, se posztó. A bank pedig? Ne rá haragudjunk, ő pontosan akkor veszi majd le a zálogjogát az általunk részben-egészben megvett ingatlanról, ha az kész (mert addig nincs használatbavételi engedély és albetétesítés se, így nem lehet egy adott lakásról törölni a zálogjogot) és ha a vevő is kifizette a teljes vételárat. Ha pedig ebből bármelyik feltétel nem teljesült, akkor lesz egy félig-meddig elkészült, félig-meddig kifizetett, alebetétesítés nélküli lakásunk, amit a bank fog eladni a jelzálogjoga alapján, hogy mentse a saját kárát. Nekünk pedig jár-jár, csak nem jut, mert az építési vállalkozó és a cég addigra már a holdban lesz, még a telefonunkat se fogja felvenni. Láttunk már ilyet 2008-2012. között. Most éppen 2007-et írunk. És hogy mit tehetünk?
1. Ha lehet, ne vásároljunk tervasztalról, bármilyen kecsegtető is az ajánlat. Ha mindenáron új lakást akarunk, várjuk meg, amíg felépül a ház. (Lehet drágább lesz, lehet levesebb lesz a választék, de legalább nem rulettezünk.)
2. Gondoljuk meg, hogy az igen kiváló állami támogatásokkal mit nyerünk, mert azok egy része (legyen bármilyen kedvező) nem más, mint egy szimpla hitel, ami bármilyen kedvező is, bizony vissza kell fizetni. Sőt gondoljuk meg azt is, hogy az "ingyen rész"-ért mit kapunk, nem viszi-e el éppen az, amennyivel többe kerül egy új lakás, mint egy használt.
3. Nézzük meg az építtetőt az interneten, legfőképpen a cégjegyzékben (hatósági eljárások voltak-e, vannak-e vele szemben), sőt azt is nézzük meg, hogy a tulajdonosnak és az ügyvezetőnek korábban milyen vállalkozásai voltak, illetve azok hogy értek véget (ha felszámolással, vagy kényszertörléssel, vagy éppen "Oleg" volt a kiváló vevő, akkor akár menekülhetünk is, de jóra ne számoljunk, mert aki egyszer megteszi, az megteszi másodjára is).
4. Kerüljük a projektcégeket, mert a projektcégek természetes velejárója (főleg a közel-keleti térségből érkező tulajdonosi hátterűeknek - és semmi rasszizmus, mert se származás, se vallás itt nem számít, ez csak egy trend!), hogy csak a profit számít és a projekt végén így vagy úgy, de megszűnnek létezni. Ezzel lehet ugyanis csökkenteni az adózást, megspórolni a szavatossági vitákat, és aki nem magyar, azt többet bizony meg se találjuk, ha a bajt szagolva hazaköltözött, míg "Józsihoz" legalább be lehet csöngetni.
5. Nézzük meg, hogy ugyanazon építtető esetén máshol mi és hogyan épült fel, csöngessünk be oda, és kérdezzük meg az ottani vevőket, hogy a kivitelezés ennyit csúszott, korrekt volt-e az eladó, milyen a minőség, van-e aki kijavítsa a hibákat, avagy az átadás után az építtető felszívódott.
6. Nézzük meg a vállalkozó utolsó évi mérlegét, mennyi a saját tőke, mennyi a kötelezettség, mennyi az ingatlan vagyon, ebből meg tudjuk becsülni, hogy mekkora értékű ingatlanra mekkora kölcsönt vett fel, és van-e ereje azt visszafizetni baj esetén.
7. Kérjünk tanácsot ügyvédtől, hogy mire figyeljünk a szerződéskötés során, mert úgyis a vállalkozó ügyvédje fogja készíteni a szerződést, úgyis a saját maga sablon szövegét fogja választani, úgyse akar majd rajta nagyon változtatni és egyébként is majdnem tök mindegy, hogy mit írunk alá, mert a megvalósulási kockázatot a legjobb szerződés sem zárhatja ki. (A tanács inkább ahhoz kell, hogy mikor álljunk fel a tárgyalások során, ha már az sem úgy alakul, ahogy.) A célunk pedig mindvégig az legyen, hogy a kulcsátadásig minél kevesebb pénzünk álljon az ügyben, mert pörög a golyó a nulla felé és amit feltettünk, ott már meg kell várni a pörgetést...
Egyszer próbaképpen megkérdeztem a bátyámat (aki nálamnál sokkal jobban ért az ingatlanokhoz és mint általam egyedüliként megbízhatónak tartott ingatlan-közvetítőnek még el is hiszem neki, amit mond - de úgy tűnik mások is, mert ezt nem csak én hiszem így egyedül, hanem lassan fél Újpest is), hogy van egy új építésű lakás, mit szól. Kapásból, gondolkodás nélkül, zsigerből azt mondta: "öcsi, ne". Aztán egy perc alatt rövidre is zártuk a kérdést, pedig nem a jogszabályokról beszélgettünk, mert ahhoz elvben magam is konyítok valamennyit. Csak a minőségi hibákról és arról, hol álltak meg az építkezések. Azóta - ha valaki engem kérdez - azt mondom, hogy az új lakás nem olyan, mint egy új autó: megvan annak a szépsége, hogy abban előttünk már lakott valaki. Miért? Mert minden Ferrari egyforma, de minden lakás egyedi. És a Ferrarit akkor kell többnyire kifizetni, ha kész. Ha pedig mégis hiba van és nem látható ez a hiba, vagy elszaladnak a vételárral, akkor legalább utolérjük azt, aki eltitkolta/ellopta, hiszen ha eladott valamit nekünk, akkor a helyébe általában vett is valamit. És azt bizony senki nem szereti, hogy egy vesztes per után a végrehajtó eladja a feje fölül azt, ahol lakik... Ez valahogy egy új lakásnál meg nem így működik. Elnézést, ha nem hoztam meg ezzel a beírással a vásárlási kedvet. Nem is volt célom. Sőt. Ugyanakkor használt lakás mindíg akad, általában kész van és úgy készen még meg is lehet nézni, mielőtt kifizeti az ember. Sőt momentán még a szerződés is meg tud védeni, amit arra kötnek az emberek, mert garantálható a folyamatban a tiszta, tehermentes tulajdonszerzés. Ebben ráadásul még tudunk is segíteni, akár ha ügyvéd kell, akár ha ingatlan közvetítő, sőt csodák csodájára a végén még az ügyfelünk is az ügyfelünk marad, meg a lelkiismertünk is tiszta.

Vissza a főoldalra