2016.10.28

Hogyan kössünk adásvételi szerződést?

    Hogyan kössünk adásvételi szerződést? Látszólag egyszerű a kérdés: keressünk egy ingatlant, beszéljünk az eladóval, foglalózzuk le, majd menjünk ügyvédhez, az majd mindent elintéz.
Sajnos a gyakorlat azonban nem ilyen egyszerű, érdemes odafigyelni legalább néhány alapdologra, ha minden nem is a mi dolgunk. Vegyük először a vevők oldalát, aztán majd e körben kitérek legközelebb az eladókra is:
  1. Ne kössünk SEMMILYEN szerződést és ne adjunk pénzt senkinek addig, amíg nem láttunk tulajdoni lapot. (Ez legyen a lehető legfrissebb, a magyarorszag.hu oldalról magunk is beszerezhetjük bankkártyás fizetéssel.) A szerződést valamennyi tulajdonossal és haszonélvezővel kössük meg, mert csak azt köti, aki aláírta. Legyünk óvatosak a tulajdoni lapon levő terhekkel, és különösen óvatosak a lezáratlan széljegyekkel.
  2. Családi ház esetén kérjünk le térképvázlatot a fenti módon: győződjünk meg arról, hogy minden felépítmény és annak minden része fel legyen rajta tüntetve, mert az utólagos kiigazítás bonyolult és költséges (na persze ha a hatóság nem rendeli el az engedély nélküli építmény lebontását). Ha olyan épületelemet találunk, ami nincs a rajzon, még a szerződéskötés előtt várjuk el, hogy az eladó intézkedjen annak kiigazítatásáról a térképen.
  3. Igazoltassuk le az eladót és – adott esetben – az ingatlan közvetítőt. Azonosítsuk be, hogy a közvetítő kinek dolgozik. Pénzt csak olyan ingatlan közvetítőnek adjunk át, aki előzőleg igazolta, hogy a céget, amelynek a nevében fellép, jogosult önállóan képviselni (ez szintén megtekinthető a www.e-cegjegyzek.hu oldalon, ingyenesen) és a pénz átvételét aláírásával igazolta. Jó, ha tudjuk, hogy a nagy ingatlanközvetítő hálózatok ún. franchaise rendszerben dolgoznak, és mi nem a franchaise jogosulttal kötünk szerződést, hanem valószínűleg egy kft-vel vagy bt-vel, aki azzal szerződésben áll. Ez fontos, ha baj ér minket és perelnünk kell az ingatlan közvetítőt, a franchaise cég ugyanis általában nem felelős a partnereiért.
  4. Törekedjünk a lehető legkisebb összegű biztosíték-fizetésre, mert ha az ügylet meghiúsul, futunk a pénzünk után. (Minél több a teher az ingatlanon, annál kisebb összegű biztosítékra törekedjünk, mert ha baj van, az ingatlanból – ami gyakorlatilag a legfontosabb és néha egyetlen „fedezetünk” – elsőként a terhek jogosultjait kell kifizetni és csak akkor kapunk vissza pénzt, ha ezután marad.) A foglaló összege tekintetében a bevett gyakorlat a 10 %, ez azonban nincs jogszabályba iktatva, attól el lehet térni lefelé, sőt bizonyos mértékben akár felfelé is. (20 % fölé menni azért már ebben az esetben sem indokolt, mert a túlzott összegű foglalót a bíróság mérsékelheti.) Vételi ajánlat tételekor ne adjunk 10 %-ot sem, azt bőven ráérünk akkor átadni, amikor már aláírtuk a végleges adásvételi szerződést. (Ez ugyanis már garantálja, hogy az ingatlan tulajdoni lapjára rákerülünk, amely lehetetlenné teszi, vagy legalábbis megnehezíti annak más részére történő eladását, így adott esetben van időnk pert indítani az eladóval szemben és biztosítani a pénzünk sorsát, ha nem akarják visszaadni. Ne feledjük. az átadott pénzünk egyetlen kézzelfogható fedezete általában maga a megveendő ingatlan!)
  5. Jól válasszuk meg a biztosítékot. Az előleg minden esetben visszajár. A foglalót elveszítjük, ha miattunk hiúsul meg a szerződés, kétszeresen kérhetjük vissza, ha a másik fél miatt. Ne feledjük azonban, hogy még előleg esetén is vállalnunk kell egy szerződésszegés következményeit, azaz perelhetőek vagyunk kártérítésre akkor is, ha csak „leelőlegeztük” az ingatlant. Jó, ha tudjuk azt is, hogy számos ingatlan közvetítő nem a hagyományos jogcímeken vesz át pénzt a vevőtől, ennek számos megoldása van, néha vitatható jogi keretek között. Pontosítsuk tehát, hogy amit átadunk, az mit biztosít, mikor és kit illet meg valójában, továbbá visszajár-e, ha meggondoljuk magunkat, avagy ha egyszerűen csak nem jön létre a szerződés. Ha bizonytalanuk vagyunk abban, hogy akinek pénzt adunk át, vissza fogja-e adni, kössünk ki inkább ún. meghiúsulási kötbért: ez hasonlóan viselkedik a foglalóval, csak éppen nem előre kell átadni, hanem utólag kell megfizetnie annak, akinek a hibájából a szerződés meghiúsul.
  6. Beszéljük le a fizetési feltételeket és a birtokba adás időpontját. A foglalón felül lehetőleg már csak tehermentesített ingatlanra fizessünk további részleteket, vagy legalább várjuk el, hogy a pénzünk közvetlenül a teher jogosultjához menjen. A birtokba adást lehetőleg kössük az utolsó részlet kifizetéséhez és kössünk ki az eladói késedelemre napi kötbért.
  7. A végleges adásvételi szerződés megkötésére kössünk ki hosszabb időt, ne engedjük befolyásolni magunkat se az eladó, se az ingatlan közvetítő által, belehajszolva minket egy előkészítetlen szerződéskötésbe. Ha már aláírtuk a vételi ajánlatot és az eladó elfogadta, az köti a feleket, nem fog senki elszaladni, így hagyjuk magunknak és az ügyvédnek időt felkészülni a szerződésre. Egy jó szerződés előkészítéséhez 3-5 nap kell, függően az ingatlan jellegétől és az azon levő terhektől. Óvakodjunk attól, aki már másnapra vállalja a szerződéskötést, mert ennyi idő alatt általában nem szerezhetőek be a szükséges dokumentumok (energetikai tanúsítvány, a terheket igazoló okiratok, társasházi alapító okirat, illetve szervezeti és működési szabályzat, stb.) Bátran kérjük már a szerződéskötéskor annak igazolását, hogy az ingatlanon nincs közmű- és közös költség- tartozás, tisztázzuk, hogy a társasházi alapító okirat nem köt ki elővásárlási jogot harmadik személynek, valamint azt, hogy egyáltalán megtaláljuk-e az alapító okiratban a megvenni szándékozott ingatlant és ahhoz milyen közös területek esetleges kizárólagos használata tartozik. Jó, ha tudjuk, hogy egy társasházi tároló és felszíni gépkocsi beálló a legritkább esetben része az ingatlannak, az eladó általában a „szokásjog” alapján használja, önállóan forgalomképtelen és tulajdonképpen nem is az eladóé. (Ezt sokszor maguk az eladók se tudják.) Kérjünk róla helyrajzi számot és tulajdoni lapot, ha nem kapunk vagy az eladó nem tudja, gyanús hogy egy társasházi közös területről beszélünk.
  8. Ha egy ingatlannak csak egy hányadát vesszük meg, a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg akkor is, ha akár százan is vannak. Érjük el, hogy az eladó gondoskodjon ezek értesítéséről még a végleges adásvétel megkötését megelőzően, akkor is, ha bárki azt mondja, hogy nem kell. Mindig kell, maximum a módjában létezhetnek változatok! Az elővásárlásra jogosultaknak a teljes vételi ajánlatot meg kell küldeni, csak ez a szabályos. Ebbe beletartozik a vevő személye is, ragaszkodjunk, hogy az eladó ezt is közölje a jogosultakkal.
  9. Újabban terjed a gyakorlat, hogy egyes ingatlanközvetítő cégeknél a vevő is fizet jutalékot. Legyünk azzal tisztában, hogy ez nem a szokásos eljárás, olvassuk el mindig, amit aláíratnak velünk, később kevés eséllyel hivatkozhatunk ugyanis arra, hogy nem tudtuk, nem olvastuk.
  10. Válasszuk mi az ügyvédet, ne hagyjuk magunkat befolyásolni se az ingatlan közvetítő, se az eladó által. Bár az ügyvédnek egyaránt kell képviselnie mind az eladót, mind a vevőt, sajnos ez a gyakorlatban nem mindig valósul meg. Ragaszkodjunk a saját jól bevált ügyvédünkhöz, mert ez esetben garantált, hogy a mi érdekeink is kellően érvényesüljenek a szerződéskötés során, és hagyjunk neki időt a szerződéskötésre, ne engedjük senki által sürgetni és legfőképpen mi ne sürgessük. (Ne feledjük, mi kockáztatunk többet: olyanért fizetünk olyannak nagyon sok pénzt, amit és akit nem ismerünk, míg az eladó „csupán” akkor adja át az ingatlan tulajdonjogát és birtokát, amikor már minden pénzt megkapott. Ő tehát kevesebbet kockáztat.) Ne az alapján válasszunk ügyvédet, hogy ki csinálja meg kevesebbért az adásvételi szerződést: ha kifizettünk több millió forintot egy ingatlanért, ne 10-20 ezer forinton spóroljunk, a biztonságunk jóval többet ér!
  11. Tisztázzuk az adásvétel részét képező ingóságokat: ebben később sok esetben van vita. Minden, amii az ingatlannal egyesítve van és az állag sérelme nélkül nem távolítható el, az az ingatlan része, ne engedjük elvinni és ne fizessünk érte külön.
  12. Tisztázzuk, hogy van-e az eladónak házastársa és ha van, vonjuk be a beszélgetésbe. Derítsük ki, hogy tart-e igényt az ingatlanra, mert az ingatlan-nyilvántartási állapot nem mindig egyezik a valósággal. Néha előkerül egy olyan volt vagy jelenlegi házastárs, aki sérelmesnek érzi az adásvételt, ami után évekig pereskedhetünk, bizonygatva azt, hogy mi nem tudtunk róla. Győzzük meg az ügyvédet, hogy írásban nyilatkoztassa meg a házastársat, miszerint az ingatlanra nem tart igényt.
  13. Ne feledkezzünk meg az illeték kedvezményekről és mentességekről, várjuk el az ügyvédtől ezek érvényesítését, mert utólag már nem mindig lehet és sok pénzt veszíthetünk.
  14. Ha banki kölcsönből veszünk ingatlan, tisztázzuk a lehetőségeinket, mielőtt bármit is aláírunk és bármit is ígérünk. Kölcsön felvétele esetén kössünk ki lehetőleg három, de laglább két hónapos fizetési határidőt.
  15. Az adásvétel végén győződjünk meg arról, hogy a tulajdonjogunk bejegyzésre került-e, ugyanis ahol sokat dolgoznak, néha hibáznak. Kérjünk visszajelzést az ügyvédtől. Nem baj, ha menet közben is ránézünk a tulajdoni lapra, ezer forintot megér!

Vissza a főoldalra